中古マンション建物調査の現場レポート

一級建築士による中古マンションの建物調査の現場レポートの現場レポートです。

中古マンション購入サポートパックの現場レポート :大阪府大阪市 Part2-1

アネストのスタッフです。今回は、中古マンション建物調査の現場に同行して参りました。

担当して下さった建築士は蔦村賢一郎(1級建築士)さんです。



蔦村さんはいつもニコニコ穏やかな建築士さんです。
そして、趣味のテニスを毎週欠かさないというアクティブな建築士さんでもあります!
どうぞ宜しくお願い致します。

さて、今回は中古マンション建物調査となりますが、このサービスは契約前の中古マンションについて、性能面のチェックや共用部の一部のサンプル調査を行ったり室内の仕上げの調査などを行うものです。

サービスは全体調査室内調査に分かれていて、それぞれお客様のご要望に応じて調査を実施します。
オプションで管理チェックも行っています。

全体調査は竣工図書を確認し性能面についての調査と、共用部分の一部の目視調査を行います。
室内調査は専有部分の仕上げなどに関して、目視調査を実施します。設備の劣化・動作確認なども行います。

今回のご依頼は全体調査+室内調査、オプションの管理チェックのフルコースでした。

調査開始前に蔦村さんと駅の出口で待ち合わせ、駅からすぐの物件へ向かいます。 外観はタイル張りの小規模なマンションで、築年数が8年程度ということでしたが、外観も室内も綺麗なマンションでした。



お客様とマンションの前で合流すると、マンションのエントランスから仲介業者さんが登場。 お互いに挨拶を交わして、オートロックの付いたマンションへ入ります。 入り口には管理人さんがいらっしゃいましたので、軽くご挨拶しながらまずは室内へ。

今回は空家の物件で、リフォーム済みかと思うほどに綺麗な室内でした。
室内には仲介業者さんにご用意頂いた竣工図書や管理規約、修繕計画や決算書のコピーが置かれていました。

「管理人さんが確か2時間後には帰られるんですよね?先に管理人さんへの聴聞を済ましてきますが・・・、お客様は室内などをご見学されますか?」

蔦村さんの提案にお客様は「ご一緒します!」とにっこり。
気さくなお客様で、調査中にも色々と積極的にお話しされていました。
それであれば、と仲介業者さんも一緒に管理人さんのところへ同行し、聴聞開始です。

中古マンション建物調査の全体調査の場合、こうして管理人さんへ聴聞を行います。
聴聞の内容としては、例えば『どういった年齢層の居住者がいるか?』とか『事務所利用や賃貸住戸はあるか?』とか『管理費の滞納などはあるか?』『理事の決め方』などなど、多岐にわたります。
管理関係や居住者については管理人さんが詳しいはずですから、お客様に代わって聴聞するわけですね。
管理人さんがいらっしゃらない場合は管理会社へ別日に聴聞したり(別途追加費用がかかることがあります)、調査当日に管理会社の担当者さんに同行頂いたりします。

管理人さんへの聴聞の後、室内へ戻りました。

「事務所利用の住戸が2戸あるというお話でしたね」
と、蔦村さん。

「駅近の物件なのである程度はわかりますが、もしこの規模のマンションで事務所利用がこれ以上増えるとなると不特定多数の人間の出入りが増える可能性がありますので、管理面や治安面で注意が必要になってくるでしょうね」

お客様へアドバイスした後、今度は室内で書類のチェックの開始です。 まずは管理チェックサービスで必要な管理規約長期修繕計画書収支決算書関係の確認です。

共用部分、専有部分の管理範囲や管理費、修繕費関係の確認や、組合の業務範囲などについて、実際に規約をお客様に見て頂きながら確認していきます。

「管理規約というのはモデルがあって、組合なんかが勝手に後で(おかしな内容に)変更したりしていなければ大丈夫なんですよ」

今回の規約は特にモデルからの変更が無く、問題ないということでした。
(そのマンションの実情等にあわせて改良するのはOKです)

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